勇於投資自己

房地合一稅已於2015年6月5日經立法院三讀通過，訂於2016年1月1日實施。這次財政部所提「房地合一」改革乃是毛內閣上任後射出的重要一箭，不但符合租稅公平的理念，更呼應社會對居住正義的訴求。整個過程，也有點讓人跌破眼鏡。

不少人預期，立法過程一定會一波三折，建商、財團一定找個立委提出對案，再來進入朝野協商的冷凍櫃，大選前一定過不了，最後讓它不了了之。但高房價導致民怨沸騰已久，行政院也有備而來，從財政部年初的版本後，又廣徵民意，5月中召開政務審查會後，就拍板房地合一課稅制度。立法院後續罕見火速將草案逕付二讀，1周後就三讀。沛然莫之能禦的現象，讓朝野立委均未有也不敢有太大意見。

然而房地合一稅定案，房市交易仍處在低檔，市場仍未解凍。目前房市呈現「量縮價小跌」態勢，物件供過於求，雖然下半年市場可望略有回升，尤其是投資人因應稅賦新制，基於贈與、遺產的規畫，想要搶在房地合一新稅制正式上路之前，進行節稅安排。但買氣力道偏弱，預估房市未來只會緩步下修。

為何房價的修正緩慢？經濟學講理性預期，股市的價格反應快速，房價合理化卻得經過遙遠的時程。房價具有僵固性遠勝過其他的商品。其實一般商品居於股市與房市的中間，研究這兩個極端市場對價格機能的運作，市場機制的效率可以有重大的了解。

股價隨時反應市場最新訊息，而且立即反應完畢。投資人有融資、融券、選擇權等工具，可以進行財務槓桿操作，以小博大，因此只要有套利方向，可以立即賺取利差。套利的力量讓市場很快地達到均衡。造成股價的上升或下降是無法預測，股價是隨機遊走，沒有套利空間。

可是房地產市場是很不一樣的市場。一來房地產的單位價格高，不是一般人有能力去參與。很多人奮鬥一輩子都可能只為了1間房子。二來融資成數政府嚴格控管，更沒有融券的設計。而且最重要的是房價的僵固性，讓反應時間拖得長，這期間就可以產生很多的變化。也造成每個人的預期不一樣，對未來解讀不同，因此明知未來少子化、老人化，供過於求，房價要跌，也是慢慢跌。

例如到現在還是很多炒房者覺得未來陸客會來台投資房地產，因為台灣是自由民主地區，台灣擁有永久的產權，因此房價永遠有支撐。就這一點，現行對於大陸地區人民在台取得不動產，除限制具黨政軍身分者不得取得外，政府使用543條款來限制陸客買房。543條款是陸客購屋貸款額度不得超過5成，每年在台總停留期間不得超過4個月、取得不動產登記完畢後滿3年始得移轉，這些限制是很嚴格。而且自今年7月1日起，再增加集中度總量管制，大陸地區人民取得同棟或同一社區的建物，以總戶數10%為上限；總戶數未達10戶者，只得取得1戶。這是更加嚴格的控管。相信社會氛維短期間應該也很難取消，但不少人認為未來很快會解禁，因此把房養在手裡，也不要認賠殺出。

房市本身就有景氣循環。房市多頭已經走了12年，若房價始終沒有適度下修調整，才是極度不健康；如果房價因不停轉手，價格不斷墊高，會使得房市泡沫越吹越大。房市泡沫的崩潰最糟糕的是拖累銀行體系，導致全民埋單。歐債危機中的西班牙、愛爾蘭都有類似的狀況。雖然銀行貸款，本來就有成數限制，一但崩盤，房價打折，銀行拿法拍屋拍得的殘值來打消呆帳。但如果泡沫太大，呆帳就無法打消，造成金融體系的崩潰。

台灣的房市從坊間的十大泡沫指標來看，都有泡沫的嫌疑。如果任泡沫繼續吹大，最終難保拖累銀行體系。過去政府曾經做過房價下修30%的壓力測試，各金融機構主管打包票能承受。但是如果交易讓房價繼續墊高，難保金融體系受傷害。

房價合理化是件好事！過去不合理高房價，造成許多民眾不願也不能進行正常消費，不利於我國經濟成長。若房價合理化，房貸支出減少，可以讓民眾有能力去做其他消費，過比較好的日子，有利國家正常的發展。

（作者為台灣經濟研究院院長、台大經濟系教授）(中國時報)